주택공급대책을 추석 전에 발표한다고 한다. 민심을 반영한 것일까? 아니면 내년 총선을 의식한 긴급 소식일까? 주택청약 경쟁률이 높아지고 미분양 물량이 소진되고 있는 이유는 무엇일까? 경제는 침체중이며 금리는 불안하여 5번 연속 동결됐으며 향후 인상을 예상하고 있는데 말이다. 현재 시점의 전국의 주택시장의 분위기를 점검해보자.

 

주택공급대책과 전국 아파트 시장의 흐름

정부의 특례보금자리론 대출과 규제지역 완화로 인해서 급감했던 거래량이 늘어나면서 한동안 하락하던 가격이 멈추고 최근에는 반등을 하고 있다. 이것이 계속해서 올라갈 것인지 아닌지는 더 지켜봐야 한다. 현재 이런 현상은 데드캣바운스일 수도 있기 때문이다. 그렇기 때문에 가격이 급등하면 집을 구입하는데 더 높은 가격으로 사야할 것 같은 심리에서 쫓기는 듯한 상태로 내집마련을 하면 안된다.

그런데 시중에 매물을 늘어나고 있다. 이것은 무엇을 뜻할까? 그동안 가격이 내려가면서 버티던 투자매물들이 가격이 반등하자 약속을 한 것처럼 너도나도 매물을 팔려고 시장에 내놓았기 때문이다. 이런 현상이 왜 일어나는지를 알아야 한다. 무조건 매스컴 등에서 오르고 있다라는 소식만 들으면 안되는 이유다.

우리나라에서는 대구 아파트 시장을 모니터링만 잘 하면 큰 흐름을 읽을 수 있다고 한다. 미분양이 가장 먼저 일어나고 많은 량이 발생하는 곳이 대구다. 이런 지역이 지금은 미분양 물량이 투자자와 실수요자들에 의해서 완판되는 현상이 벌어지고 있다. 바닥을 지났다는 시그널로 보면 되겠지만 이것도 추이를 지켜봐야 한다.

지방에서의 미분양 지역은 충청도 아산과 천안, 홍성, 경주, 포항, 사천, 광주, 익산, 군산, 속초, 춘천, 원주 전국에서 발생하고 있다. 그런데 미분양이 소진되는 속도가 예전과는 다르게 빠르다. 서울, 인천, 경기권의 미분양 물량은 별로 없지만 단기간에 완판되고 있다.

이런 상태라면 청약을 준비하는 건설사는 분양가격을 높게 책정해서 모집공고승인에 들어갈 가능성이 높다. 즉 소비자들은 현재보다 높은 가격으로 구입해야 된다는 것이다.

 

주택공급 대책에는 어떤 방법을 발표할까?

민간부분과 공공부분으로 나눠서 발표할 것으로 예상된다. 프로젝트파이낸싱(pf)에 대한 보증을 강화해줄 것과 대출만기를 연장해줄 것을 요구하고 있는데 과연 이런 요구를 들어줄 것인가… 또한 공공택지의 자금난 때문에 주택용지의 전매제한을 허용하여 유동성을 확보하려고 하는데 그러면 공급량이 늘어날 것이다.

그런데 이렇게 공급대책을 발표하면 좋을 점도 있지만 기존 매물이 시장에 나온 것이 있는데 굳이 새로운 공급량을 늘려야 하는지 모르겠다. 내년 총선을 겨냥한 현재의 주택시장에 관심을 갖고 있는 유권자들의 표심을 얻기 위한 것이 아니었으면 좋겠다.

향후 주택가격은 어떻게 될 것인가? 이론적으로 말하면 공급량이 늘면 주택가격은 하락하게 된다. 물론 지역과 입지조건에 따라서 달라질 수는 있겠지만 전체적으로 보면 수급의 원칙에 따라 가격이 하락할 수 밖에 없다.